| 중앙신문=김성운 기자 | 부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)들이 올해도 전국 주택 매매가격이 하락할 것으로 전망했다.

4일 KB경영연구소가 전날 발표한 '2024 KB 부동산 보고서'에 따르면 전문가 집단을 상대로 올해 주택 매매가격 전망을 묻는 설문조사를 진행한 결과 79%가 '하락'을 전망했다.

KB경영연구소에 따르면 이번 설문조사는 전문가 172명, KB협력 공인중개사 523명, KB PB 73명을 대상으로 진행했다.

보고서는 '주택시장 하향 안정 전망, 금리와 공급, 정책'의 3대 변수를 주목해 설문조사를 벌였다고 밝혔다. 연구소는 주택경기가 상승과 하락을 반복하면서 주택 경기의 불확실성이 확대되고, 완만한 하향 조정 가능성이 큰 상황이라고 내다봤다. 매수 수요 위축으로 주택 매매 거래량이 급감하면서 향후 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배하다.

무엇보다 여전히 높은 금리가 부담으로 작용하고 있다고 한다. 주택 경기 불황기에 고금리 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없기 때문이다. 다만 주택시장의 주요 변수들의 상황에 따라 소폭 반등 혹은 하락폭 확대 등의 방향이 정해질 것으로 보인다.

올해 주택시장의 주요 변수는 공급과 금리다. 급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기는 쉽지 않으나 정부의 공급 시그널이 지속된다면 일정 부분 해소가 될 가능성이 있다.

한편 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 실수요자 금융 지원, 관련 규제 완화 등 수요 회복을 위한 정부 정책도 중요한 변수가 될 전망이다.

상업용 부동산시장은 고금리와 경기 불확실성 확대 영향으로 지난해 거래량이 크게 감소했다. 올해는 전년대비 나아질 것으로 예상되지만 국내 경기 상황이나 금리 인하 폭 등을 감안하면 본격적인 회복세 진입에는 시간이 필요할 것으로 전망했다.

고금리와 경기 둔화로 투자수요는 위축된 상황이나, 국내 기업의 사무실 근무 선호가 지속되면서 수요는 꾸준하게 이어지고 있다. 올해 예상되고 있는 금리 인하와 견고한 임대수요를 감안하면 완만한 회복세가 기대된다고 한다.

물류센터의 경우 공급 부담이 점차 완화될 것이며, 교통접근성이 중요 요인으로 작용한다. 온라인 시장의 성장세가 지속되면서 물류센터에 대한 수요는 여전히 높은 상황이다.

그러나 공급이 과도하게 증가하고 있는 점이 부담이 되고 있다. 상가시장은 전반적으로 위축세가 지속되고 있다. 상가 임대료는 지속적으로 하락하고 있으며, 상가 공실률이 높다는 점도 매우 부담스러운 상황이다. 2020~2022년에 공급된 물량이 많은 데다 온라인시장의 지속적인 확대, 더딘 소비 회복세 등으로 당분간 부진이 지속될 가능성이 크다.

중소형빌딩 시장 여건은 개선되겠지만 불확실성은 지속된다. 서울 중소형빌딩 거래총액은 2018년 이후 최저 수준으로 감소했다. 부동산 경기 침체로 전반적인 투자수요가 위축됐기 때문이다. 투자수익률이 완만한 상승세를 유지하고 있어 투자여건은 다소 개선될 것으로 보이나 국내 경제 상황 감안 시 시장 불확실성은 당분간 지속될 것으로 전망된다.

오피스텔은 주택보다 거래 침체가 심각하고 보증금 반환 리스크도 높다. 주택시장 위축과 함께 오피스텔 매매가격도 하락세를 지속하고 있다. 또한 높은 매매전세비율로 전세보증금 미반환 리스크도 존재하고 있다. 부동산 경기 호황기에 주택의 대체재로서 수요와 공급이 크게 증가한 오피스텔의 특성상 주택시장이 어느 정도 안정세에 접어든 이후 후행적 회복이 예상된다.

태영건설 사태로 재부각되는 부동산 PF 리스크는 주택시장 핵심 화두로 부상했다. 금융위기 당시 주택경기에 후행적으로 부동산 PF리스크가 현실화됐다는 분석이다.

다만 PF대출 부실화 우려는 어느 정도 인지된 상황이라는 점에서 태영건설 워크아웃으로 인한 영향은 제한적일 수 있다. 그러나 건설사 부도가 현실화되면서 시장의 심리적 부담은 불가피할 수밖에 없다.

지난해 PF대출 잔액은 최근 신규사업이 적었음에도 증가세가 지속되고 있으며, 연체율 역시 지속적으로 상승 중이다. 전체적인 지표는 아직 양호하지만 과거 금융위기 당시 주택경기 침체 뒤 후행적으로 부동산 PF 리스크가 현실화되었다는 점을 감안할 필요가 있다.

KB경영연구소 관계자는 "국내 부동산 금융시장이 발달하면서 금융권과의 밀접성도 지속적으로 확대되어 왔다는 점에서 부동산 PF 리스크가 확대되지 않도록 우량사업장 선별을 통한 지원과 정리가 매우 중요한 시점"이라고 강조했다.